准备买房时，很多人会遇到这样一个情况：银行告诉你，房贷还没有正式放款，但现在的利率可以先“锁住”。如果接下来市场利率上涨，你仍然有机会按照之前锁定的利率办理贷款。
听起来很简单，于是很多人自然会把它理解成：“银行已经答应按照这个利率借钱给我了。”
实际上，这两件事完全不同。
加拿大金融消费者管理局指出，在房贷预批过程中，贷款机构可能允许借款人在一定时间内锁定利率，目前常见期限大约为60至130天，具体取决于贷款机构。但预批和锁定利率都不代表最终房贷已经获批，贷款机构在真正放款以前仍然需要审核借款人的财务状况和所购买的房产。
所以买房时真正应该理解的是：锁住的是一段时间内的利率机会，不是银行无条件保证一定把这笔Mortgage批给你。
房贷“锁息”到底是什么意思？
房贷利率锁定通常被称为Rate Hold。简单来说，在你申请房贷预批或者与贷款机构讨论融资时，银行可能把当时提供给你的某个Mortgage Rate保留一段时间。
如果在这段期间市场利率上涨，只要你最后仍然符合贷款机构的条件，并且交易在锁息期限内完成，原来锁定的利率通常可以受到保护。
加拿大金融消费者管理局目前给出的范围是60至130天，不同银行和不同房贷产品可能并不一样。例如RBC目前公布的房贷预批利率锁定期最长为120天；TD目前也表示，获得房贷预批后可以将相应利率保留120天。
因此，网上经常看到的“加拿大房贷都可以锁120天”并不准确。120天只是一些大型银行采用的常见期限，并不是所有贷款机构都必须执行的统一规定。
锁了4.8%，后来市场涨到5.1%，还能用原来的利率吗？
这正是锁息最主要的价值。
假设你准备买房时，贷款机构给出的5年固定房贷利率是4.8%，并为你锁定120天。两个月以后，由于债券收益率或者市场资金成本变化，同类Mortgage的新客户利率已经提高到5.1%。
如果你的锁息仍在有效期内、最终贷款符合原来约定的产品和贷款条件，而且能够在规定时间内完成放款，那么原先锁定的4.8%就可能保护你不受这次市场加息影响。
对于几十万甚至上百万元的Mortgage来说，即使只有0.2或0.3个百分点的利率变化，在几年Term内也可能形成相当明显的利息和月供差异。所以对于真正准备在未来几个月买房的人来说，锁息并不是一个没有实际意义的小手续。
如果利率反而下降了，会不会被困在原来的高利率？
这也是很多买家最关心的问题。
答案是：不能假设所有贷款机构的规则都一样。
加拿大金融消费者管理局特别建议，在做Mortgage Pre-approval时就问清楚，如果锁息期间市场利率下降，贷款机构是否会自动给予更低的利率，以及原来的Rate Hold是否可以延长。
有些银行会提供向下调整。例如TD目前表示，如果预批期间利率下降，客户可以要求调整到较低利率，并重新开始其120天的锁息期限；RBC目前的房贷资料也表示，在其适用的120天Rate Lock期间，如果利率上涨可以获得保护，如果利率下降则可以受益。
但这不应该被理解成加拿大所有Mortgage都自动具有完全相同的“只降不升”安排。真正有约束力的还是贷款机构给你的具体Rate Commitment和相关条件。
所以锁息时不要只问一句：“可以锁多久？”最好再问一句：“如果期间利率降了，我拿到的是不是新的低利率？”
最容易误解的是：锁了利率，不等于已经拿到房贷
这是整件事情里最重要的一点。
很多买家拿到Mortgage Pre-approval和Rate Hold以后，就会觉得自己的融资已经解决了，因此在下Offer时非常放心，甚至认为可以直接取消Financing Condition。
加拿大金融消费者管理局明确提醒，预批金额只是贷款机构根据当时掌握的个人财务信息所做的评估，并不能保证最终Mortgage一定批准。真正申请具体房屋的贷款时，银行还可能检查物业本身、房屋价值以及借款人的最新财务状况。
例如，在预批以后到正式买房之间，如果申请人换了工作、收入发生明显变化、增加了汽车贷款或信用卡债务，最终审批结果可能改变。房屋本身也可能出现问题，例如银行估价明显低于成交价，或者物业不符合贷款机构的融资标准。
因此，Rate Hold真正表达的是：“如果符合最终贷款条件，这个利率在规定时间内可以为你保留。”
它不是：“无论你买什么房、财务发生什么变化，银行都必须按照这个利率把钱借给你。”
买房以后，银行为什么还要重新看你的资料？
因为预批的时候，银行并不知道你最后会买哪一套房。
预批阶段主要看的是借款人，包括收入、资产、现有债务、信用情况和首付能力。真正找到房子以后，贷款机构还需要把“人”和“房子”放在一起重新审核。
加拿大金融消费者管理局指出，即使已经取得Mortgage Pre-approval，贷款机构仍可能拒绝最终申请，因为所购买的物业需要满足其贷款标准。
大型银行目前披露的流程也体现了这一点。例如RBC说明，正式购房以后还会重新核实财务文件，并可能进行信用检查、物业估价和最终承保审核。
所以买家拿到预批以后，最好不要在交房以前突然增加大量新债务，例如买车融资、大额信用卡消费或者开新的贷款账户。这些变化都有可能影响最终Mortgage Qualification。
锁息120天，是从买到房子以后才开始算吗？
不一定。这是另一个很容易算错的地方。很多人听到“可以锁120天”，会以为找到房子、签完Offer以后才开始计时。
实际上，不少银行是从你获得Rate Commitment或者提交相关预批申请的日期开始计算。RBC目前就明确说明，其利率保证最长120天是从申请日期计算，如果Mortgage没有在这120天内完成放款，原来的利率保证就会到期。
例如你1月1日做预批并锁息120天，但直到3月底才找到房子，而交房日期安排到6月底，那么原来的Rate Hold很可能根本覆盖不到Closing。
所以如果买房时间还很遥远，过早锁息并不一定有意义。真正开始认真看房以后，再结合预计的Closing Date安排预批和Rate Hold通常更实用。
交房日期超过锁息期限怎么办？
如果房屋交割日期超过原来的Rate Hold期限，不要默认银行会自动按照原利率再多保留几周。
加拿大金融消费者管理局建议消费者在预批时直接询问贷款机构：Rate Hold能否延期，以及延期需要什么条件。不同Lender的政策可能不同。
有些情况下，贷款机构可能重新做一次预批或者重新锁定当时可用的利率。如果此时市场利率已经上涨，新利率就可能高于第一次锁定的水平；如果市场利率下降，则也可能出现更有利的新报价。
这也是购买楼花或者交房期较长的新房时特别需要注意的问题。普通60至130天的Rate Hold，很可能无法覆盖一年甚至更久以后的Closing，因此不能拿今天的短期锁息直接预测几年后的最终Mortgage Rate。
“锁息”和选择固定利率房贷不是一回事
这两个概念也很容易混在一起。
Rate Hold发生在Mortgage真正放款之前，主要解决的是从申请到Closing这段时间里利率可能变化的问题。
固定利率Mortgage则发生在贷款正式开始以后。房贷放款以后，如果选择5年Fixed Mortgage，利率通常在这个5年Term内保持固定。
所以Rate Hold可能只有90天或120天，而正式房贷的固定利率可能持续3年、5年甚至其他Term，两者处在Mortgage生命周期的不同阶段。
简单来说，前者解决的是：“我现在看到的利率，几个月后买房还能不能用？”
后者解决的是：“房贷真正开始以后，这几年里的利率会不会变？”把这两个问题分开，很多Mortgage里的“锁定利率”说法就不会再混乱。
续约前的“锁息”，也要看银行自己的规则
Rate Hold不只会出现在第一次买房时。房贷快到期准备Renewal时，也可能提前得到新的利率报价。
但Renewal和首次购房的流程并不完全一样。原贷款机构、准备转去的新银行以及Mortgage Broker可能都有自己的提前报价和利率承诺期限。
加拿大时讯现有的续约文章已经专门讲过什么时候开始准备、是否换银行以及转贷成本，这篇不再重复。这里真正需要记住的是：如果续约时有人告诉你“可以提前锁利率”，仍然应该确认具体日期和条件，而不是只听“提前四个月”几个字。
因为不同机构的Rate Hold规则可能不同，提前锁下来的产品和Term也可能限制后续选择。如果你后来决定更换贷款类型、贷款机构或者重新调整融资结构，就需要重新确认原来的利率承诺是否仍然有效。
Rate Hold期间准备换银行，怎么办？
锁息并不意味着从此以后就不能比较其他贷款机构。
在正式签署最终Mortgage Contract以前，买家仍然可以了解不同机构的Rate、罚金规则、提前还款权限和其他合同条件。加拿大金融消费者管理局也建议消费者在申请Mortgage时比较不同Lender的产品，因为即使看起来类似的房贷，不同机构的利率和条件仍可能不同。
但这里不能只追一个更低的Rate。
如果另一家银行低0.05%，却有更严格的提前还款限制、更高的违约成本，或者产品不适合未来几年可能卖房或搬家的计划，那么“更低利率”未必等于更低的整体成本。
Rate Hold最大的价值其实不是让你停止比较，而是让你在比较期间拥有一个相对明确的利率底线。
拿到Rate Hold以后，最值得确认的不是一个数字
假设银行告诉你：“我们可以给你4.8%，锁120天。”
真正完整的问题应该是：这120天从哪一天开始计算？最晚哪一天必须完成放款？如果市场利率下降，能不能得到更低利率？如果改变Mortgage Term或者产品类型，原来的Rate Hold还有效吗？如果Closing延期，能不能延长？如果收入、工作或者债务发生变化，会不会影响最终审批？
这些问题不需要等到签正式Mortgage文件时才问。
因为Rate Hold本来就是为买房前这段不确定的时间提供一些确定性。如果连它的有效期和条件都没有弄清楚，那么“锁住利率”带来的安全感可能只是表面的。
利率可以提前锁，房贷审批却仍然要走到最后一步
加拿大买房，从开始看房到真正Closing，中间可能经历几个月。在这段时间里，市场利率随时可能变化，因此Rate Hold确实是一个很实用的工具。
加拿大金融消费者管理局目前给出的常见锁息期限是60至130天，而RBC和TD等大型银行目前都有120天的相关安排。
但Rate Hold真正提供的是利率保护，而不是贷款批准保证。
买家最终能不能拿到Mortgage，仍然取决于收入、债务、信用、首付、物业估价以及贷款机构的最终审核。因此，拿到预批以后，不要因为利率已经“锁住”就认为整个融资已经结束，也不要因为一张Pre-approval Letter就把自己能够承受的房价推到极限。
真正比较稳妥的做法，是把Rate Hold当成买房融资中的一道保护措施：在认真看房以前先了解自己大概能贷多少，同时把一个可以接受的利率暂时保留下来；真正买到房子以后，再让银行完成对借款人和物业的最终审批。
利率可以提前锁住，但房贷只有真正完成审批和放款以后，才算真正落地。
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