随着加拿大房地产建设放缓持续，官方住房数据与市场实际情况之间的差距，正受到越来越多关注。加拿大按揭及住房公司（CMHC）近日宣布，将调整其长期使用的住房开工统计方式，加入更多“前期指标”，以更早反映房地产市场变化趋势。
传统“开工数据”被指滞后
长期以来，Canada Mortgage and Housing Corporation 每月发布的“住房开工”数据，一直被视为观察加拿大房地产建设的重要指标。
但随着近几年房地产市场降温，不少开发商和行业机构认为，这类数据往往无法及时反映市场转弱。
原因在于，CMHC统计的“开工”时间点，通常发生在项目已经进入较后阶段之后，例如基础混凝土浇筑完成时。而行业机构则往往更早观察市场，例如通过预售、公寓销售和项目审批情况来判断趋势。
一些业内人士指出，在过去几年的房地产下行周期中，市场实际已经明显降温，但官方开工数据却延迟数月才体现出来。
CMHC将加入建筑许可数据
为了更全面反映市场状况，CMHC表示，从今年5月开始，将在每月住房开工报告中新增住宅建筑许可（building permit）相关数据。
新的统计内容将包括：
已获批但尚未真正开工的住宅项目数量
建筑许可转化为实际开工所需时间
各主要城市不同类型住宅的许可数据变化
CMHC表示，如果建筑许可数量增加，但真正开工的时间变长，可能意味着开发商正面临融资、人工或市场需求等方面压力。
与此同时，如果大量项目长期停留在“已批准但未开工”阶段，也可能反映开发商正在推迟项目推进。
公寓预售数据将首次纳入研究
除了建筑许可数据外，CMHC还计划启动新的公寓预售调查项目。
目前，加拿大官方并没有全国性的预售公寓统计数据，而预售情况往往被视为房地产市场最重要的领先指标之一。
在加拿大，大部分公寓项目通常需要达到约70%的预售比例，开发商才能获得建筑融资。因此，预售市场的变化，往往会直接影响未来新房供应。
CMHC表示，将与 Building Industry and Land Development Association (BILD) 合作，首先在大多伦多地区开展试点调查。
大多伦多公寓市场成为重点观察对象
大多伦多地区目前已成为加拿大房地产市场调整最明显的区域之一。
数据显示，当地新公寓销售量相比2021年高峰时期已下降超过90%，部分买家甚至出现违约情况。
新的调查将跟踪：
项目纸面预售阶段销售情况
施工期间销售变化
项目完工后的库存情况
行业组织还希望未来能进一步统计开发商持有库存的情况，例如部分开发商是否选择将未售单位转为长期出租用途。
房地产行业希望更早看到市场变化
过去几年，加拿大房地产行业一直批评官方数据“反应过慢”。
开发商认为，如果只统计已经进入实质建设阶段的项目，很容易低估市场正在出现的风险。
不过，CMHC表示，目前不会修改“住房开工”的官方定义。该机构认为，仅仅开始挖地基，并不代表项目一定会真正建成，而现有统计方法更能准确反映未来实际住房供应。
市场调整正在改变房地产观察方式
业内人士认为，这次统计方式调整，某种程度上也反映出加拿大房地产市场正在进入新的阶段。
过去多年，加拿大住房市场长期处于快速扩张周期，许多项目即使预售放缓也仍会继续推进。但在当前融资环境、利率水平和市场需求都发生变化后，越来越多项目开始延迟甚至暂停。
在这种背景下，仅依赖传统“住房开工”数据，已越来越难完整反映市场真实情况。
未来，建筑许可、预售销售以及项目推进速度等更早期指标，可能会在加拿大房地产市场分析中扮演越来越重要的角色。
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