过去加拿大房地产市场上涨的时候，不少业主卖房都有一个心理底线：至少不能低于自己当初的买入价。
但在目前的大多伦多地区公寓市场，这个想法正在受到现实挑战。
Pickering一套两卧室加书房的公寓最近以54.55万加元成交，而业主2023年购买这套房时支付了56.15万加元。也就是说，持有大约三年之后，这套公寓不仅没有升值，最终成交价格反而比当初的购买价格低了约1.6万加元。
如果再考虑买卖房产涉及的交易费用，卖家的实际成本显然还不止这些。
值得注意的是，这套房只上市了11天就成功售出。背后的关键不是市场突然变好了，而是卖家从一开始就接受了目前的市场价格。
56.15万买入，最终54.55万卖掉
这套公寓位于Pickering的1480 Bayly St.，靠近Pickering GO火车站和Highway 401。
业主最初购买的是楼花，成交价格为561,504加元，原本计划在项目2022年完工之后入住。
但在等待交房期间，他们后来找到了面积更大的住宅，因此这套公寓基本处于空置状态。到了2026年夏天，业主决定出售。
房屋在7月份以548,800加元挂牌，最终在8月份以545,500加元成交，比挂牌价格低3300加元。更重要的是，这个价格也比2023年的购买价格低了16,004加元。
卖方经纪Trevor C. Nicolle表示，目前GTA整体公寓价值已经出现回落，因此在现在的市场环境下，卖家必须准确判断价格。
卖家没有按照当年的买入价挂牌
这个案例真正值得关注的地方就在这里。
如果卖家仍然把561,504加元的原始买入价格当作自己的心理底线，那么挂牌价格很可能还要更高。
但他们最终选择把房子直接挂牌在55万加元以下。这种定价实际上承认了一件事情：一套房过去多少钱买入，并不能决定今天的市场愿意出多少钱。
卖家的买入成本、贷款余额以及希望获得多少利润，都不会自动转化成房屋当前的市场价值。尤其是在公寓库存较多、买家选择增加的市场中，如果附近存在大量类似房源，买家很容易比较价格。
这套房上市的时候，同一栋楼里也出现了类似单位出售，因此卖家从一开始就采取了相对积极的定价策略。
最终，房屋只有4组买家看房，却在上市11天后成功成交。
这套房本身条件其实并不差
这并不是一套因为户型或者位置存在明显问题而不得不低价出售的公寓。
房屋面积约950平方英尺，拥有两间卧室、一个书房和两个完整卫生间，并配有一个停车位和储物柜。
作为Corner Unit，它还有两个阳台，一个朝东，另一个朝南。位置方面，项目靠近Pickering GO Station和Highway 401，对于需要通勤的居民来说也具有一定便利性。
每月物业管理费为889加元，其中包括暖气；2025年物业税为5501加元。换句话说，即使是一套面积较大、有停车位、两个阳台而且靠近公共交通的新公寓，在目前市场中也未必能够守住几年前的购买价格。
为什么卖家宁愿亏一点也要卖？
很多房主遇到这种情况时可能会想：既然价格低于买入价，为什么不继续等几年？
答案取决于每个家庭自己的财务状况。房地产并不是只有“卖多少钱”这一项成本。只要继续持有，房主就需要面对物业管理费、房产税、保险、贷款利息以及资金被占用的机会成本。
这套公寓每月管理费已经达到889加元，一年就是超过1万加元，再加上每年约5500加元的物业税，仅这两项固定支出就已经相当可观。
如果业主本身已经拥有另一套更大的住宅，那么继续持有一套几乎不用的公寓，也意味着资金长期被锁在里面。
因此，卖方经纪提到一个很现实的问题：出售之后，业主可以把自己的Equity释放出来。
这也是市场调整时期越来越多卖家需要计算的一笔账——继续等待价格恢复需要付出多少成本，与现在接受市场价格退出相比，哪一个更合适？
“亏钱卖”不一定意味着当初买错了
看到一套公寓低于购买价格出售，很容易得出“买家亏了”或者“当初买错了”的结论，但实际情况往往更加复杂。
房地产价格会随着利率、供需、人口、投资需求以及经济环境变化，不同时间进入市场的买家可能经历完全不同的周期。
尤其是楼花，从签订购买合同到真正交房可能相隔数年。签约时的市场价格，并不能保证几年后交房时仍然保持在同样水平。
这也是为什么在房地产调整周期中，楼花买家面临的风险通常会更加明显：购买决定发生在几年前，但真正需要贷款、交房或者出售的时候，面对的却是另一个市场。
GTA公寓市场正在出现新的定价现实
一套Pickering公寓当然不能代表整个大多伦多房地产市场。
但这个案例反映出的卖家心态变化值得注意。在市场上涨阶段，卖家往往参考附近更高的成交纪录，希望自己的房子能够卖得更贵；而在调整市场中，真正能够成交的房源，越来越需要参考现在的竞争房源和买家的支付意愿，而不是几年前的价格。
对于准备卖房的人来说，这意味着当初多少钱买入、最高峰时期邻居卖过多少钱，都可以作为参考，却不能替代当前市场数据。
如果出售并非迫在眉睫，卖家当然可以选择继续持有等待市场变化；但如果已经决定出售，就需要同时计算继续持有的成本以及等待价格恢复的不确定性。
而对于买家来说，这类成交也释放出另一个信号：过去的购买价格已经不再天然成为今天的价格底线。
在库存较多、买家议价能力增强的市场中，真正决定成交价格的，最终还是当下的供需关系。
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