佛罗里达州准备大幅降低永久居民自住房的房产税，但加拿大雪鸟业主担心，地方政府失去的收入最终会通过其他税费转移到非居民身上。
州长罗恩·德桑蒂斯（Ron DeSantis）一直主张削减甚至逐步取消佛州永久居民主要住所的房产税。他公开表示，希望加拿大游客和巴西游客通过消费等方式“补贴”佛州，让当地居民少缴税。
今年11月，佛州选民将对第三号宪法修正案（Amendment 3）进行表决。修正案并没有直接规定向加拿大人加税，但会把主要优惠集中在符合“自住房”资格的佛州永久居民身上。加拿大雪鸟拥有的度假住宅通常不符合这一资格，因此无法享受同等幅度的减税。
自住房免税额最高将提高至25万美元
佛州的“自住房免税”（Homestead Exemption）适用于业主在当地作为主要居所使用的住宅。季节性居住、出租物业、度假屋和商业房地产通常属于“非自住房”（Non-homestead Property），不能享受相同待遇。
如果第三号修正案获得至少60%的选民支持，符合条件的自住房在计算非学校用途房产税时，免税额将在2027年提高至15万美元，2028年进一步提高至25万美元，此后随通胀调整。
以评估价值25万美元或以下的主要住所为例，修正案全面实施后，业主可能无需再缴纳县市征收的部分非学校用途房产税。不过，学校相关房产税不在这项新增免税范围之内。
修正案还要求佛州制定统一程序，让县和市未来可以进一步提高自住房免税额，最高可达到房屋的全部评估价值。
加拿大雪鸟通常不能享受这项减税
加拿大人在佛州购买的住宅大多用于冬季居住、度假或出租，通常不是业主依法申报的佛州主要住所，因此属于非自住房。
这意味着，即使修正案通过，加拿大雪鸟业主仍需按照非自住房规则缴纳房产税，不能立即享受最高25万美元的新增免税额。
修正案还规定，2026年12月31日之后才成为佛州永久居民的人，即使后来符合自住房资格，也可能需要等待五年，才能完全享受提高后的免税额。
不过，把这项修正案直接称为“向加拿大人加税”并不完全准确。法案没有专门针对加拿大籍业主设立新税，也没有直接提高非居民房产的税率。
相反，修正案计划把非自住房评估价值的年度涨幅上限从10%降至5%。这一变化将限制度假屋、出租物业和部分商业房地产的应税评估价值上涨速度，理论上也可能减缓加拿大业主未来房产税的增长。
真正风险来自地方政府的收入缺口
加拿大业主最需要关注的，并不是修正案中出现了一项专门针对外国人的新税，而是地方政府如何填补自住房税收大幅减少后留下的缺口。
佛州房产税主要由县、市和特别征税区收取，用于支付警察、消防、紧急医疗服务、道路、基础设施、灾害应对、公共图书馆和灭蚊等地方服务。
佛州经济分析人员估计，如果修正案通过，地方政府的房产税收入在2027至2028财政年度可能减少约50亿美元；随着25万美元免税额全面实施，年度收入损失在数年后可能接近120亿美元。
地方政府可能通过削减服务、提高其他收费、调整房产税率，或增加非房产税收入来弥补缺口。第三号修正案并未禁止地方政府提高部分税率或服务收费。
因此，即使非自住房评估价值的年度涨幅被限制在5%，加拿大业主最终收到的房产税账单仍可能增加。实际变化将取决于房屋所在县市采取什么措施，而不会全州完全一致。
州长明确把非居民视为收入来源
德桑蒂斯曾表示，佛州应优先为当地永久居民提供房产税减免，而不是降低销售税，让游客也从中受益。
他在2025年一次记者会上表示，希望加拿大和巴西游客通过消费税等方式帮助补贴佛州，让当地居民缴纳更少税款。他在今年接受福克斯商业频道采访时又指出，地方政府仍可从非自住房、短租物业、商业房地产和加拿大雪鸟业主处取得大量房产税收入。
这些言论令部分加拿大业主认为，佛州政府正把他们视为填补减税缺口的对象。但从法案文字来看，目前可以确认的是加拿大雪鸟无法享受新增自住房优惠，并非已经确定会面对一项加拿大人专属附加税。
加拿大业主已经在考虑离开佛州
来自安大略省Wiarton的格伦·麦吉尔（Glenn McGill）在佛州北迈尔斯堡过冬已有15年。他表示，自己居住的退休社区过去有不少加拿大人，但近年越来越多加拿大业主离开或停止南下。
在美加政治关系恶化、生活和保险成本上涨的背景下，佛州房产税制度可能改变，成为促使他挂牌出售住宅的另一个原因。
麦吉尔表示，经济条件较好的业主也许能够承受成本增加，但对收入有限的退休人士来说，额外的税费会带来实际压力。由于当地房屋供应增加、加拿大买家减少，他的住宅目前尚未售出。
另有一些长期在佛州过冬的加拿大人表示，美国政治环境和针对加拿大的言论让他们感到不再受欢迎，已经转往墨西哥等地居住。
加拿大人被估计在佛州拥有约600亿美元的房地产，每年缴纳约6亿美元房产税。加拿大买家在佛州部分墨西哥湾沿岸市场占外国买家的很大比例，因此如果更多雪鸟集中出售房屋，也可能给当地房价带来进一步压力。
修正案能否通过仍不确定
佛州宪法修正案需要获得至少60%的选票才能通过。目前不同民调得出的结果差异较大。
有调查显示支持率超过通过门槛，但也有9月公布的民调显示，只有约45%的潜在选民支持第三号修正案。当受访者得知地方政府可能损失近120亿美元收入后，支持率往往会下降。
因此，这项变化目前仍只是等待选民决定的提案，并未生效。如果获得通过，主要条款将从2027年1月1日起分阶段实施。
在佛州有房的加拿大人暂时不必急于出售
加拿大业主目前最重要的是查看自己房产在当地登记为自住房还是非自住房，并核对最新评估价值、适用税率和年度评估增幅。不同县市的房产税结构和服务收费并不完全相同，不能只根据全州性新闻估算未来账单。
如果修正案通过，应继续关注房屋所在县市是否调整税率、特别征费、垃圾处理费、消防费或其他地方收费。计划出售的业主也需要同时考虑当地库存、平均上市时间、汇率、资本收益税和交易费用，不宜仅因一项尚未实施的修正案仓促决定。
第三号修正案的直接受益者是符合条件的佛州永久居民。加拿大雪鸟并不会立即被征收一项新税，但当本地居民获得大幅减免、地方政府又必须维持公共服务时，非居民业主是否会通过更高税率或其他收费承担更多成本，将成为修正案通过后最值得关注的问题。
延申阅读：
1. 为什么同样是卖房，有人不用交税，有人却要缴纳资本利得税？
