加拿大房价经常成为讨论焦点，但对真正准备买房的家庭来说，还有一个可能更加现实的问题：一套40万、70万或者100万加元的房子，到底需要赚多少钱才买得起？
加拿大理财专家Christopher Liew最近按照三种常见房价进行了一次计算。他采用的假设是一名首次购房者支付最低首付、使用30年Amortization，没有其他债务，Property Tax按照房价的1%计算，每月取暖费用250加元，同时参考加拿大央行公布的五年及以上Insured Fixed Mortgage平均利率4.01%。在这些条件下，结果显示：购买40万加元住宅，家庭年收入大约需要9万加元；70万加元住宅需要约15万；到了100万加元，家庭年收入则需要达到约21万加元。
这几个数字并不是加拿大所有银行统一采用的收入标准，而是在一组特定条件下计算出来的参考值。不过，它们仍然很直观地展示了一个现实：当房价从40万增加到100万时，买房门槛增加的不只是首付，家庭收入也需要跨越完全不同的级别。
40万加元的房子，家庭年收入约9万
按照这项计算，如果购买一套40万加元的住宅，家庭年收入大约需要达到9万加元。如果由收入相近的两个人共同购房，相当于每个人年收入约4.5万加元。由于40万加元住宅最低首付为5%，首次购房者至少需要准备2万加元首付，之后还要面对Mortgage Default Insurance以及其他购房成本。
从全国范围来看，40万加元已经不是所有主要城市都容易找到的价格。在多伦多和温哥华等高价市场，这个预算能够选择的住宅类型和区域相当有限；但在加拿大部分中小城市以及价格较低的省份，40万左右仍然可能进入当地住宅市场。因此，同样是9万加元家庭收入，在加拿大不同城市所代表的购房能力可能完全不同。
房价到了70万，家庭收入门槛升至约15万
当房价提高到70万加元，收入要求明显提高。按照同样的条件，家庭年收入大约需要达到15万加元；如果夫妻收入相近，相当于两个人各赚约7.5万加元。
与此同时，70万加元住宅的最低首付也提高到4.5万加元，因为加拿大目前的最低首付规则是前50万加元支付5%，超过50万至150万加元的部分支付10%。因此，一套70万的房子，前50万需要2.5万首付，剩余20万需要2万，合计至少4.5万加元。
不过，即使同样是一套70万加元的住宅，在不同城市真正拥有它的成本也可能相差很大。Property Tax、Home Insurance、取暖费用以及省级所得税都会影响家庭支付Mortgage之后还剩多少钱，所以“70万房价需要15万收入”只能作为统一条件下的参考，并不能完全代表每一个加拿大城市的真实生活成本。
100万加元住宅，把收入门槛推到20万以上
当房价达到100万加元时，情况更加明显。按照这项计算，一个没有其他债务、支付最低首付的首次购房家庭，年收入大约需要达到21万加元才能接近贷款机构的资格要求。如果是两个收入相近的人共同购买，相当于每个人年收入约10.5万加元。
按照目前的最低首付规则，100万加元住宅最低需要7.5万加元首付，也就是前50万的5%加上剩余50万的10%。加拿大在2024年底已经把Insured Mortgage的价格上限从100万提高到150万加元，因此符合条件的买家购买100万住宅，不再像过去那样必须因为房价达到100万而至少支付20%首付。
这个变化对于多伦多和温哥华尤其值得注意，因为在这些市场，100万加元早已不一定代表传统意义上的豪宅。在一些区域，这个价格可能只对应普通独立屋、Townhouse或者面积较大的Condo。因此，21万加元的家庭收入门槛，也从另一个角度反映出加拿大高价城市普通住房与家庭收入之间的距离。
银行说可以买，不代表买下来之后轻松
这项分析还有一个很值得注意的地方：作者另外计算了一组自己认为“生活相对舒服”的收入水平，而且明显高于银行贷款资格的最低要求。
按照他的计算，40万加元住宅虽然家庭收入约9万就可能达到贷款审核要求，但如果希望住房支出不要过度挤压其他生活开支，家庭收入最好接近10.5万加元；70万加元住宅则从银行资格所需的约15万，提高到约17.5万；100万加元住宅则从约21万，提高到约24.5万。
两套收入标准之间为什么会出现这么大的差距？原因在于银行判断的是借款人能不能偿还贷款，而家庭真正生活时还需要支付食品、汽车、保险、孩子、旅行、退休储蓄以及各种意外支出。如果住房成本已经接近银行允许的最高比例，即使Mortgage能够获批，每个月真正可以自由支配的钱也可能非常有限。
因此，一个家庭“能够通过Mortgage审批的最高房价”，并不一定等于这个家庭真正适合购买的房价。
Stress Test仍然挡在买家面前
造成这种收入门槛的另一个重要原因，是加拿大购房者并不是按照自己真正拿到的Mortgage Rate来进行贷款资格审核。按照目前Stress Test规则，借款人通常需要按照合同利率加2个百分点，或者5.25%，两者取较高者进行资格测试。
这项分析采用的实际Mortgage Rate约为4.01%，因此资格审核利率大约达到6%。也就是说，一个家庭真正支付的Mortgage可能按照约4%的利率计算，但银行在判断“你有没有能力承担这套房”时，却需要假设利率大约为6%。这也是为什么不少家庭实际月供看起来似乎能够承担，却仍然无法获得自己预期的Mortgage额度。
同样15万家庭收入，在不同城市能买到完全不同的房子
这组数字还反映出加拿大房地产市场另一个越来越明显的特点：家庭收入相同，并不意味着购房机会相同。
一个家庭年收入15万加元，在房价70万左右的城市可能已经接近购房资格；但如果生活在平均房价接近或超过100万的市场，即使两个人都有稳定工作，仍然可能发现自己与普通独立屋之间存在相当大的距离。相反，如果愿意搬到住宅价格更低的城市，同样的收入和首付可能获得更大的住宅，Mortgage压力也可能明显下降。
当然，房价较低也不代表整体生活成本一定更低。Property Tax、能源费用、Home Insurance、就业机会以及当地工资水平都会影响最终负担能力。因此，加拿大所谓的“住房可负担性”，实际上已经越来越不能只看全国平均房价，而必须把收入和所在地同时放在一起考虑。
真正的买房门槛，已经不只是首付
过去谈到首次购房困难，人们往往首先想到的是首付。但从这组数字来看，即使一个家庭已经存够首付，收入仍然可能成为下一道门槛。
40万住宅对应约9万家庭收入，70万对应约15万，100万则达到约21万；如果希望买房之后仍然拥有比较宽松的家庭预算，这三个数字还可能分别提高到约10.5万、17.5万和24.5万。需要再次强调的是，这些数字建立在首次购房、最低首付、没有其他债务、特定Mortgage Rate以及统一Property Tax和取暖费用等假设之上，实际结果会因家庭情况而明显不同。
但它们至少提供了一个很直观的观察加拿大房地产市场的方法：房价告诉我们一套房卖多少钱，家庭收入门槛则告诉我们，到底有多少人真正有能力进入这个市场。
当一套普通住宅需要一个家庭拥有15万、20万甚至更高的年收入才能获得贷款时，加拿大住房可负担性面对的问题，也就不只是“房价什么时候下降”，而是房价、利率和家庭收入三者之间的距离什么时候能够真正缩小。
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