买房预算做到最后，很多人才发现：首付准备好了，并不代表房贷金额就是“房价减首付”这么简单。
如果首付不到房价的20%，通常还会出现一笔房贷违约保险（Mortgage Default Insurance）。这类保险主要是为了降低贷款机构在借款人违约时承担的风险，而保险成本通常最终由借款人承担。关于“为什么自己交钱，保护的却主要是银行”，加拿大时讯此前已经有专门文章解释，这里不再重复。本文只解决一个更实际的问题：这笔保险到底要多少钱？首付差几个百分点，最后的房贷成本会差多少？
首付低于20%，通常就要把保险费算进购房预算
按照加拿大目前的规则，购买普通自住房时，如果首付低于房价20%，通常需要房贷违约保险。对于符合条件的自住房，房价50万加元或以下，最低首付通常为5%；房价超过50万但低于150万加元时，前50万元最低首付5%，超过50万元的部分最低首付10%。房价达到150万加元或以上，则至少需要20%首付，也就不能使用普通的高比例受保房贷。
这意味着，今天在加拿大买一套80万加元的房子，最低首付并不是80万的5%。前50万元需要25,000加元，剩余30万元需要30,000加元，因此最低首付一共是55,000加元。
但55,000加元只是进入交易的最低首付门槛之一，后面还需要计算房贷保险费。
保险费率不是固定的，首付越少通常越高
加拿大住房贷款公司（CMHC）目前的标准自住房保险费率，是按照贷款金额占房屋价值的比例计算。贷款比例越高，也就是首付越少，保险费率通常越高。
目前常见的标准费率是：贷款比例在80.01%至85%之间，保费率为2.80%；85.01%至90%之间，保费率为3.10%；90.01%至95%之间，保费率为4.00%。部分非传统首付来源的高比例贷款，费率还可能达到4.50%。
所以判断保险成本时，不能只问“房子多少钱”，还必须知道准备放多少首付。
同样买80万的房子，首付10%和最低首付差多少？
假设房价为80万加元。如果首付10%，也就是80,000加元，那么需要借720,000加元。贷款金额占房价90%，按照CMHC目前标准费率，保险费率为3.10%。
这样算下来：720,000 × 3.10% = 22,320加元。也就是说，除了80,000加元首付，这笔房贷还会产生约22,320加元的房贷保险费。
如果只支付最低首付55,000加元，房贷金额则增加到745,000加元，贷款比例约为93.1%，进入90.01%至95%的档位，标准保险费率为4.00%。
保险费大约变成：745,000 × 4.00% = 29,800加元。两种方案相比，首付少了25,000加元，保险费同时又增加约7,480加元。更重要的是，贷款本金本身也增加了25,000加元。
所以“少放25,000首付”并不意味着只是多借25,000元，真正需要承担的是更高的本金 + 更高的保险费 + 未来对这些金额支付的利息。
保险费通常可以加入房贷，但不是没有成本
房贷保险费通常不要求买家在成交当天一次拿出几万元现金，它可以加入房贷本金。CMHC明确说明，保险费是一笔一次性费用，可以加入受保贷款金额。
还是前面的80万房子、10%首付例子。如果22,320加元保险费全部加入房贷，那么原本720,000加元的Mortgage，实际融资金额会增加到约742,320加元。
这样做虽然减少了成交当天的现金压力，但代价是这22,320加元也成为房贷的一部分，以后会按照Mortgage利率继续产生利息。
所以保险费“可以加进房贷”，并不等于这笔费用消失了，只是从今天支付变成未来很多年慢慢偿还。
安省买家还要注意：保险费上的省税不能一起借
这一点对安省买家尤其重要。
CMHC目前明确说明，安省、魁省和萨省会对房贷保险费征收省级销售税，而且这部分税不能加入Mortgage。
安省目前对适用保险费征收8%的零售销售税。
例如前面22,320加元的保险费，在安省对应的8%税约为：22,320 × 8% = 1,785.60加元。这约1,786加元通常不能像保险费本身一样加入Mortgage，因此买家在Closing时需要另外准备现金。
如果是最低首付情况下约29,800加元的保险费，对应8%税约为：2,384加元。
所以做买房预算时，如果只准备了首付和律师费，却完全没有考虑房贷保险费上的省税，成交前就可能突然多出一笔现金需求。
现在150万以下的房子，也可能使用高比例受保房贷
很多网上旧文章仍然写着“100万以上的房子必须20%首付”，这个规则现在已经过时。
从2024年12月15日起，联邦政府把受保Mortgage的房价上限从100万提高到150万加元。CMHC目前的资格要求也明确写明，自住房使用这类房贷保险时，最高购买价格或贷款价值必须低于150万加元。
这意味着，比如购买120万、130万或140万加元的住房，只要符合最低首付和其他贷款审批要求，现在也可能在首付不到20%的情况下取得受保Mortgage。
这一变化对大多伦多、温哥华等高房价地区尤其实际，因为很多房屋价格已经超过过去100万加元的旧保险门槛。
30年还款期可以降低月供，但保险费也会更高
加拿大目前还允许部分高比例受保房贷使用最长30年的还款期。CMHC的Home Start计划适用于符合条件的首次购房者，或者购买新建住房的买家，并要求贷款比例高于80%。
但30年还款并不是单纯“把25年拉长5年”。
CMHC目前对这类30年受保Mortgage采用更高的保险费率。例如贷款比例80.01%至85%时，标准25年产品的费率为2.80%，30年Home Start为3.00%；85.01%至90%从3.10%提高到3.30%；90.01%至95%则从4.00%提高到4.20%。
因此，30年Amortization虽然可以降低每个月的Mortgage Payment，但同时会增加保险费，而且因为借款时间更长，长期利息通常也会增加。
选择30年时，最好不要只看“月供少了多少”，而要一起看保险费和长期利息增加了多少。
首付从10%提高到15%，值不值得？
很多家庭实际面对的并不是“最低首付还是20%”这种两选一，而是手里可能有12%、15%或者18%的资金。这种情况下，多放一些首付有三层影响：第一，直接减少房贷本金；第二，有可能进入更低的保险费率档位；第三，因为本金和保险费都降低，未来需要支付的房贷利息也会减少。
还是以80万加元的房子为例。如果只支付最低首付55,000加元，需要借745,000加元，按照目前90.01%至95%的标准保险费率计算，保险费大约为29,800加元。如果首付提高到10%，也就是80,000加元，需要借720,000加元，保险费大约降到22,320加元。如果首付提高到15%，也就是120,000加元，需要借680,000加元，保险费则大约降到19,040加元。如果首付达到20%，也就是160,000加元，房贷金额降到640,000加元，普通情况下就不再需要这类房贷违约保险。
从这些数字可以看出，首付增加带来的影响并不只是“少借一点钱”。当首付跨过不同保险费率区间时，保险费本身也会下降，而房贷本金减少以后，未来需要支付的利息也会跟着减少。所以买家在决定首付比例时，最好不要只看自己手里能拿出多少钱，而是把不同首付方案下的贷款金额、保险费和每月还款一起算清楚。
但为了省保险费，把所有现金都拿去做20%首付也不一定合适
看到上面的数字，很容易得出一个结论：既然20%首付可以避免两三万元保险费，那就一定应该尽量凑到20%。
但家庭财务不能只看这一笔费用。
如果为了把首付从15%提高到20%，需要把所有储蓄都放进房子里，买完以后没有应急金，也没有资金应付家具、维修、搬家、地税和其他Closing Cost，那么财务压力可能反而增加。
因此，更实际的做法不是机械追求20%，而是比较不同首付比例下的三个数字：成交当天需要拿多少现金、买房以后每月需要承担多少，以及买完以后还能留下多少现金储备。
有些家庭多放首付更合适；有些家庭即使承担一笔保险费，也希望保留更多流动资金。关键是提前把成本算清，而不是到了Mortgage Approval以后才第一次发现这笔费用。
不要因为受保Mortgage利率低一点，就认为少放首付更便宜
还有一个看起来有点反常的现象：市场上有时候会看到受保Mortgage的利率，比首付20%以上的普通Mortgage更低。
原因并不复杂。房贷保险降低了贷款机构承担的风险，所以Lender有时愿意给受保贷款更优惠的利率。CMHC也指出，房贷保险可以帮助贷款机构提供与较高首付借款人相近的融资利率。
但这不能单独用来判断哪种首付更划算。即使利率低一点，首付不足20%的买家仍然需要承担保险费，而且保险费如果加入Mortgage，还会继续产生利息。
因此真正应该比较的是总融资成本，而不是只看到某家银行的Rate低了0.05%或0.1%。
买房前，把5%、10%、15%和20%分别算一遍
房贷违约保险最容易被忽略，是因为它往往直到Mortgage申请阶段才真正出现在数字里。但实际上，它应该在决定购房预算和首付比例的时候就算进去。
买家可以在提交正式Offer以前，让银行或Mortgage Broker分别计算几个方案：最低首付需要多少现金、保险费是多少；10%和15%首付后Mortgage会降到多少；如果做到20%，可以少掉多少保险成本；如果选择30年还款，保费和长期利息又会增加多少。
这样最后比较的就不再只是“我现在能不能拿出20%首付”，而是：为了少拿一些首付，我最终多付多少钱；为了避免保险费，我又需要牺牲多少现金储备。
首付不到20%并不意味着买房方式一定不好，房贷违约保险本身也不是判断一笔Mortgage划不划算的唯一标准。它真正改变的是购房者进入市场时的现金门槛，以及以后需要承担的融资成本。
而对于准备买房的家庭来说，最值得提前弄清楚的，不只是“我最低能放多少首付”，而是：放完首付、加上保险费以后，这套房最后到底需要借多少钱。
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