加拿大房地产市场刚刚经历了一个低迷的秋季，如今又要面对新的压力：加拿大央行可能重新开始加息。
加拿大央行自2023年7月以来没有加息，目前政策利率维持在2.25%。此前，市场普遍预计央行会在10月28日的议息会议上继续按兵不动，但随着能源价格上涨、企业通胀预期升高，以及加拿大与美国贸易摩擦推高部分进口成本，越来越多的经济学家开始预测央行可能加息0.25个百分点。
截至10月21日，隔夜利率掉期市场显示，投资者认为央行在本月加息的概率一度升至约87%。不过，这只是金融市场根据当前信息作出的判断，并不代表央行已经决定加息。
加拿大楼市9月再次降温
加拿大房地产协会数据显示，9月份全国房屋成交量较8月下降2.3%，未经季节调整的成交量比去年同期减少7.7%。
全国房屋价格指数按月下跌0.4%，比去年同期下降3.4%；实际平均成交价约为66.65万加元，同比下降1.6%。全国新增挂牌数量也按月减少1.8%。
安大略省和卑诗省是价格调整较明显的地区。9月份，安省房屋基准价格约为73.63万加元，同比下降3.9%；卑诗省基准价格约为86.89万加元，同比下降4.7%。
不过，加拿大各地楼市并非完全同步。部分草原省份和大西洋省份的房价仍高于去年，而多伦多和温哥华等高价市场承受的压力更大。
加拿大房地产协会表示，近期固定房贷利率上升，加上市场对加拿大央行再次加息的担忧，已经使部分购房者重新退到观望位置。
如果央行加息，浮动房贷将首先受到影响
如果加拿大央行将政策利率提高0.25个百分点，采用浮动利率房贷或房屋净值信用额度的家庭通常会最先感受到变化。
对于付款金额随利率变化的浮动房贷，月供可能很快上升；对于固定付款型浮动房贷，月供未必立即改变，但更多付款会被用于支付利息，本金偿还速度将进一步放缓，部分借款人还可能接近触发利率。
以50万加元、剩余25年期的房贷为例，如果利率从4.5%升至4.75%，每月付款大约会增加70加元。实际变化仍取决于贷款余额、剩余期限、还款方式和银行合同。
固定房贷不会因为央行一次加息而在合同期内改变月供，但新申请贷款或即将续约的人仍可能面对更高利率。固定房贷主要受加拿大国债收益率影响，而市场对通胀和央行政策的预期，已经推动部分固定房贷利率提前上涨。
更高利率会减少符合贷款资格的买家
房贷利率上升不仅影响每月付款，也会降低申请人能够通过压力测试的贷款金额。
加拿大大多数未受保房贷申请人，需要按照合同利率加两个百分点或监管机构规定的最低测试利率两者中的较高者，证明自己仍有能力偿还贷款。
当合同利率上升时，申请人必须按照更高利率接受审核。收入没有同步增加的家庭，可能需要降低购房预算、增加首付，或者偿还汽车贷款和信用卡等其他债务后才能获得批准。
可获得融资的买家减少，通常会进一步压低成交量，并增加买家的议价空间。房屋挂牌时间可能延长，卖家也可能需要调整价格才能完成交易。
消费者破产机构Hoyes Michalos的经理斯科特·特里奥形容，目前加拿大楼市已经非常疲弱，在这种情况下加息，“就像给一个正在溺水的人扔下锚”。
房价下降不等于买房立即变得容易
对于首次购房者来说，房价下跌看似是好消息，但如果房贷利率同时上升，住房负担能力未必会明显改善。
一套房屋的售价即使下降，较高的贷款利率也可能抵消部分月供节省。买家还要面对压力测试、首付、土地转让税、律师费、物业税、保险和维修等支出。
就业市场的不确定性也是影响买家决定的重要因素。加拿大9月份减少6.8万个工作岗位，失业率升至6.5%。当家庭担心失业或收入下降时，即使房价回落，也可能选择推迟购买。
因此，楼市是否会因价格下降而恢复成交，不能只看挂牌价格，还要看房贷利率、就业状况和消费者信心。
卖家可能面对更长的出售时间
如果央行重新加息，卖家面对的主要风险是潜在买家进一步减少。
在库存较高、成交缓慢的市场，定价过高的房屋可能长时间无人问津。卖家如果必须在短期内完成交易，可能需要接受附带融资条件、验房条件或低于叫价的报价。
但加拿大楼市存在明显地区差异。人口持续增长、房源有限或价格相对较低的城市，仍可能维持较稳定的需求。因此，全国成交量下滑并不代表每个社区都会出现相同幅度的价格下降。
准备挂牌的业主应参考所在社区近期已经完成的真实成交，而不是只根据其他卖家的挂牌价定价。
央行为什么可能在楼市疲弱时加息
加拿大央行的主要任务是把通胀维持在2%左右，而不是支撑房价或促进房地产成交。
能源价格上涨、贸易关税和企业成本增加，都可能推动通胀。如果央行发现这些压力开始扩散到更多商品、服务和工资，就可能通过加息抑制整体需求。
加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆此前表示，如果更高价格演变为广泛和持续的通胀，央行已经准备采取行动。不过，央行也必须考虑就业下降、企业信心减弱和家庭债务负担等因素，因此最终决定仍取决于10月28日前获得的全部经济数据。
买家不必只猜测利率方向
正在考虑购房的人，可以要求银行或房贷经纪分别按照目前利率和再上升0.25至0.5个百分点的情况计算月供，并确认自己能够承受的价格上限。
已经获得预批的人也应检查利率锁定期限。预批并不一定保证最终贷款，借款人的收入、债务、首付来源和所购房屋仍需通过审核。
浮动房贷借款人应查看合同采用的是浮动付款还是固定付款，以及距离触发利率还有多远。即将续约的家庭则可以提前数月比较不同贷款机构，不必等到原银行寄来续约通知后才开始准备。
加拿大央行10月28日的决定可能改变短期房贷成本，但一次加息或维持利率不变，都不会单独决定整个楼市走向。对买家和业主而言，真正需要关注的是自己的月供能力、就业稳定性和未来数年的财务余地，而不是只根据下一次利率决定作出长期购房选择。
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